О своем богатом опыте работы с историческими архитектурными объектами рассказал Роберт Хайруллин, генеральный директор ООО «УК «Капитал-Траст-Инвест» (Группа компаний ASG INVEST). Компания много лет занимается воссозданием, реставрацией старинных особняков в центре Казани, усадебных центров Москвы и Подмосковья. В рамках соглашения о ГЧП компании было передано 26 старинных особняков в центре столицы Татарстана. Помимо этого, компании занимается частным коллекционированием, коллекция Большого собрания изящных искусств насчитывает более 7000 тысяч предметов. Шедевры искусства мирового значения возвращаются в Россию, реставрируются и наполняют интерьеры восстановленных особняков. Начало этой работы, было положено в 2005 году.
— На наш взгляд, надо создавать культ инвестиций в культуру! — рассказывал Роберт Хайруллин. — Нужно укреплять культурный капитал региона и наполнять его новыми смыслами.
В своем выступлении спикер говорил, что предприниматель должен быть не только меценатом, но и иметь возможность получать доход от своих инвестиций. А для этого ему нужна и поддержка общества, государства, и комплексный подход к реставрации объектов. В качестве примера Хайруллин привел комплекс «Дом приемов» на улице Карла Маркса в Казани. Здесь, в интерьерах исторических особняков, в окружении подлинных предметов XVII – XIX веков, создается пространство, которое обещает стать новой точкой притяжения в Казани. Новая концепция подразумевает проведение деловых мероприятий, круглых столов, бизнес встреч, творческих вечеров. Созданная среда позволяет соединить искусство и бизнес, получить источник дохода для развития проекта. Организация внутреннего пространства позволяет единовременно проводить несколько мероприятий. Исторические здания спустя века становится все более ценными, когда смысл дополняется интеграцией в туристическую и деловую среду.
— Пришло осознание важности взаимодействия туризма и исторического наследия, — говорил Роберт Хайруллин. Сейчас они в минимальном диалоге между собой, а Казань задала новый тренд по сближению туризма, культуры, бизнеса, истории. Однако на таких объектах сложно говорить о прибыли: нужно изначально продумывать все нюансы, учитывать ограничения на существующих объектах. Мы максимально сохраняем исторический облик и предназначение. Наши исторические объекты восстановлены практически из руин!
Роберт Хайруллин рассуждал, что ОКН требуют больших вложений, причем изначально оценить требуемый объем инвестиций очень сложно. Поэтому, по мнению главы ASG, государство должно делать ставку на большую открытость к инвестору, постоянный диалог, точечные решения и большую работу по сокращению регламентных сроков. Это важно, чтобы иметь четкую дорожную карту и обеспечить ритмичность финансирования. Кроме того, очень важен налоговый аспект: собственники ОКН, на которых ложится колоссальная работа по реконструкции, реставрации и содержанию исторических зданий должны иметь налоговые преференции.

Роман Голованов, советник губернатора Санкт-Петербурга, тоже поделился своим опытом налаживания взаимодействия, сопровождения инвестиционных проектов. Он описал общую схему работы, налаженную в Северной столице, а работа это очень объемная: в Санкт-Петербурге 8 464 объекта культурного наследия — 10% от всего объема ОКН в стране! Советник губернатора сделал акцент на том, что краеугольной точкой привлечения инвестиций в историческую среду является юридическая база.
Спикер описал несколько удачных проектов, которые удалось реализовать с помощью государства и без нее: проект «Новая Голландия» — полностью частный; при реставрации гостиницы «Вавельберг» город содействовал в сокращении процедур согласования; когда восстанавливали и приспосабливали под современное использование Остров Фортов — использовали сразу несколько механизмов взаимодействия частных инвесторов с государственными органами.
В Санкт-Петербурге применяется гибкий набор механизмов, позволяющих работать с историческими объектами. Спикер перечислил их все, вкратце остановившись на каждом и показав проекты, которые были реализованы с их помощью. К примеру, на основании концессионных соглашений реализуются проекты реконструкции: оранжерея Таврического сада, особняка Эрнеста Игеля, реконструкция Петровского стадиона и Дачи Кинга. Некоторые территории рассматриваются для реализации только по механизму КРТ (комплексного развития территорий), поскольку если инвестировать в каждый отдельностоящий объект комплекса разными собственниками без единого юридически действительного механизма, то единство комплекса будет потеряно. Это позволит решить и задачу города, и инвестирования: и финансирование привлечь, и получить ожидаемый социально-экономический эффект.
— Мы смотрим на всю законодательную палитру, которая позволяет нам работать с инвесторами. И выбираем ту, в которой есть целесообразность. Иногда выбор ограничен самим проектом — например, стадиону Петровский надо оставить спортивную функцию. Конечно, поддержка со стороны города нужна, это должна быть любая модель, которая насытит проект доходами. И каждый регион должен это предусматривать, а концессия — это механизм, который обкатан на других проектах, не обязательно ОКН.
Спикер привел яркий пример, когда нужно отталкиваться именно от схемы КРТ: территория «Апраксин двор» — целый квартал в сердце Санкт-Петербурга, который сформировался в середине XVIII века. До сих пор идут дискуссии, по какой схеме идти. Целостно и комплексно решить проблему можно только через КРТ, потому что на этой территории разная палитра собственности. И урегулировать ее целостно можно, только реализуя проект комплексного развития территории.

Сергей Лутченко, первый заместитель председателя комитета - главный архитектор Ленинградской области, поделился своим опытом работы в части инвестиций в архитектурное историческое наследие. Он обратил внимание на то, что слишком серьезные ограничения могут привести к банкротству инвестора, если тот не может выполнить своих обязательств по объекту. Спикер привел пример — бизнес-центр «Welcome» в Выборге, здание 1937 года, редевелопмент которого с 2006 по 2013 годы реализовывался на частные инвестиции. Но в связи с тем, что собственник не выполнил обязательства перед банком, здание было изъято в пользу кредитора. Этот отрицательный пример, по мнению Сергея Лутченко, говорит о том, что каждый подобный проект все-таки должен гибко сопровождаться органами власти.
Впрочем, есть и обратные примеры, когда частные инвесторы создавали уникальные проекты. Так, недалеко от Санкт-Петербурга находится усадьба Марьино, принадлежавшая Строгановым-Голицыным, и сейчас там проведена реконструкция, реставрация, и Ленинградская область получила настоящую историческую жемчужину, целиком за частный счет. Лутченко привел и другие интересные примеры развития исторических объектов: Смоляной мыс в Выборге, набережные в Шлиссельбурге и Ивангороде, улицу Карла Маркса в Новой Ладоге и другие.
Архитектор рассказывал о региональной специфике поддержки инвесторов в историческое наследие в Ленинградской области: так, юридическим лицам предоставляется субсидия на возмещение части затрат в связи с выполнением работ по сохранению ОКН: консервации, ремонта, реставрации, приспособления для современного использования, проведения экспертизы проектной документации и других. Кроме того, правительство Ленобласти ежегодно проводит конкурсы для привлечения государственного финансирования: например, на лучшую фотозону среди муниципалитетов, по результатам которого победитель получает дополнительные субсидии для дальнейшей реализации комфортной среды.
А чтобы привлечь инвесторов дополнительно, требуется, по мнению архитектора, во-первых, увеличить федеральное и региональное финансирование на проекты благоустройства исторических поселений (реализация проектов, которых вошла в лучшие практики Минстроя РФ) в рамках проектов комфортной среды. Во-вторых, он предлагает закрепить концепцию развития территории (то есть мастер-план) в федеральном законодательстве, а также ввести положение о его утверждении и разработке. В-третьих, для работы над объектами исторического наследия хотелось бы дополнительной возможности субсидирования добросовестных собственников данных объектов на нужды обслуживающей и инженерной инфраструктуры (при наличии у собственников внятной концепции развития ОКН или территории под ним).

Константин Макаревич, партнёр, руководитель практики инфраструктуры и ГЧП АО «Лучший выбор» (Better Chance), обсуждал конкретные проблемы подготовки и реализации механизма ГЧП в применении к историческому наследию. По его словам, применение ГЧП именно к этим объектам — яркий тренд последних лет. Со стороны банков и инвесторов есть большой запрос на реализацию структурирования этих процессов. Но, во-первых, большинство таких инициатив недостаточно проработаны, а во-вторых, на региональном и муниципальном уровне в большинстве мест России пока еще не чувствуется большого внимания к объектам культурного и исторического наследия.
— Однако рынок интересуется такими проектами, — рассказывал Макаревич. — Уже есть запрос и от системных инвесторов, которым интересно изучить запуск таких проектов. Но нужно, с учетом сложности окупаемости и долгих сроков реставрации, обеспечить инвестору стабильность нормативных условий регулирования деятельности на уровне всего жизненного цикла проекта. Нужно разработать соглашение о защите вложений, отразить в нем риски.
Нормативная база, по мнению Константина Макаревича, в России достаточно хорошо разработана. Но в реализации проектов ГЧП остаются сложности, моменты, которые надо доработать. Так, для них в работе с объектами ОКН можно сделать ряд исключений, внести изменения в процедурную часть, упростить содержательные аспекты — например, закрепить в механизме ГЧП институт операторского контракта, чтобы и банки, и финансирующие организации могли легче входить в такие проекты.
Кроме того, механизм ГЧП по-прежнему еще очень сложен, на «запуск маховика» тратится много времени и усилий. Еще одна проблема — команда, которая будет реализовывать проект. Не все регионы могут похвастаться высокими компетенциями в сфере ГЧП и механизмом отлаженным работы с инвесторами (к примеру, в Татарстане есть Агентство инвестиционного развития, но это очень редкий для региона случай). Нужно работать над пополнением кадрового резерва в регионах, который мог бы работать над подготовкой и согласованием проектов.
Проблема отсутствия сформированного рынка операторов тоже стоит во всех регионах. Эксперт обратил внимание собравшихся на то, что проектами в сфере развития исторических территорий нужно грамотно управлять — и это касается не только, собственно, реконструкции здания, но и грамотного управления окупаемостью проекта в будущем.

Завершал эту сессию Александр Чеботарев, директор Блока активов ВЭБ.РФ, генеральный директор ООО «ПроГород». Он, со стороны финансирующей организации, акцентировал внимание собравшихся на том, что его структура заинтересована в проектах, которые имеют стратегическое будущее. К примеру, ООО «ПроГород» привлекается для того, чтобы продвигать объекты городской экономики вдобавок к производственным объектам, которые вырастают в разных регионах страны. Например, ВЭБ.РФ участвует в финансировании газоперерабатывающего проекта в Ленинградской области, а «ПроГород» участвует в проекте строительства жилья под этот проект на 22 гектарах.
— Для развития исторических центров городов есть все государственные механизмы: федеральные и муниципальные программы. И наша с вами задача — не потерять те средства, которые были вложены. Но речь не идет о том, чтобы окупиться за три года! К примеру, окупаемость проекта редевелопмента Ивановских мануфактур (объект конца XIX века в историческом центре Иваново) — от 10 лет.
Сессия получилась насыщенная: о разных аспектах инвестирования в исторические территории высказались и архитектор, и топ-менеджер кредитной организации, и крупный инвестор в историческое наследие, и представитель муниципальных властей. По итогам работы, как сообщила модератор этой сессии Элина Жиганова, начальник отдела развития ГЧП Агентства инвестиционного развития РТ, было сформулировано множество полезных идей и предложений, над которыми нужно работать в дальнейшем.