Обсуждение инвестиционных инструментов развития исторических территорий продолжилось в первый день форума «Ребус. Экономика строительства в историческом центре». Сессию модерировала Элина Жиганова, начальник отдела развития ГЧП Агентства инвестиционного развития РТ. Были представлены крайне интересные примеры работы инвесторов на исторических территориях по всей территории России от Крыма до Сибири. Обсуждались финансовые льготные инструменты — в частности, инфраструктурные облигации. Открывались новые и новые болевые точки. А эксперт по инвестициям в культурное наследие Юлия Пацеля структурировала опыт многочисленных коллег и рассказала о самых интересных инструментах, реализованных в регионах.

Денис Секачев, первый заместитель генерального директора АО «Корпорация Туризм.РФ», слегка отойдя от темы строительства в историческом центре, напомнил о недавно презентованном проекте, который будет реализовываться в Лаишево при деятельном участии корпорации. Это будет всесезонный курорт «Казань Марина» на 70 гектарах с большой яхтенной мариной, несколькими видами отелей и обширной развлекательной инфраструктурой. Предполагается, что к 2030 году курорт будет принимать до 620 тысяч человек.
Для создания курорта будет реализована интересная инвестиционная модель. Республика Татарстан и АО «Корпорация Туризм.РФ» подписали соглашение. Земельный участок выделен по механизму «Масштабный инвестиционный проект», сейчас он находится в оформлении и в передаче в аренду корпорации «Туризм РФ». Сейчас разрабатывается мастер-план и формируются 9 инвестиционных лотов с различным наполнением, куда привлекаются инвесторы. После подписания договора создается совместная проектная компания между инвестором и корпорацией «Туризм РФ» (если инвестор в этом заинтересован). После того, как он выполнит обязательства — например, построит отель и введет его в эксплуатацию — он сможет выкупить земельный участок под ним. Подобные гибкие механизмы работы с государственными структурами возможно реализовывать и на исторически значимых объектах.
Ярким получилось выступление» Евгения Новосадюка, главного архитектора проектов, партнера архитектурного бюро «Студия 44». Сначала он рассказал о разработанном проекте концепции развития исторического центра Балаклавы — небольшого города в Крыму. В портфолио «Студии 44» достаточно работ, связанных с историческими памятниками, и теперь Балаклава с ее богатейшим многовековым наследием в их числе. Тут и дача Юсуповых, и охотничий домик графа Апраксина, и старинный винодельческий завод, и даже средневековая генуэзская крепость. На участках, примыкающих к историческим памятникам, инвестор планирует создать большой гостиничный кластер. В настоящее время в разработке находятся два отдельных гостиничных комплекса, расположенных на двух противоположных берегах бухты. Один развивает тему террасных садов, а другой –подхватывает принцип застройки уютных средиземноморских городков. С учетом проводимых инвестором работ по реконструкции марины у Балаклавы появляется шанс качественно преобразиться.
— Мы предлагаем реализовать принцип нового типа застройки. Наш проект охватит всю бухту целиком. Благодаря такому решению здесь может появиться милый средиземноморский городок с большими террасами и уютными улочками. Концепцией дело не ограничивается: этот амбициозный проект развивается, и мы надеемся в обозримом будущем дать наши предложения по мастер-плану исторической части Балаклавы, а также по дизайн-коду, который объединит всю городскую застройку определенными правилами. Этот проект реализуется исключительно за счет средств инвестора, без участия государства. Ситуация удивительна еще и тем, насколько сильно инвестор «болеет» этой уникальной территорией. И мы, со своей стороны, будем рады способствовать как сохранению уникального наследия Балаклавы, так и качественному преображению этого города.
Ложка дегтя в бочке меда: всегда ли государственное участие — благо?
Отвечая на вопрос о том, почему нет плана привлечь государственную поддержку в развитие исторического центра Балаклавы, Евгений Новосадюк привел в пример негативный кейс, когда государственное софинансирование строительства горнолыжного курорта в объеме 25% замедлило реализацию проекта: стали возникать все новые и новые необоснованные требования, которые были продиктованы не столько здравым смыслом и заботой о качестве проекта, сколько бюрократическими препонами.
— Государственное участие - благо или нет? Лично для меня это открытый вопрос. Например, мы не можем заключать контракты с субподрядчиками пока не получили аванса, а этот процесс затягивается из-за отсутствия согласований. При чем нередко все упирается в конкретного некомпетентного исполнителя, который не осознает степень ответственности. Подобные «ложки дегтя» могут не только замедлить, но и «похоронить» весь проект, который был призван содействовать развитию целого региона. Для государства важно понимать свою роль: если оно действительно входит в проект, чтобы реализовать его быстрее, лучше и качественнее — это одно, но если в результате проект тормозится или, вообще, «замораживается», то это уже совсем другое дело, — рассуждал архитектор.
Элина Жиганова, выслушав эту историю, в очередной раз напомнила собравшимся, как много зависит от индивидуального подхода к каждому проекту.

Затем участники сессии перешли к финансовым инструментам государственной поддержки развития исторического центра. Так, Александр Лункин, Руководитель Кредитной аналитики Ключевых проектов подразделения Инфраструктурные облигации АО “ДОМ.РФ”, рассказал о льготном финансировании, о критериях отбора проектов для получения финансирования и об основных особенностях применения механизма инфраструктурных облигаций.
— Инфраструктурные облигации — механизм льготного финансирования инфраструктуры для жилищного строительства и развития городской среды. Развитие исторических территорий — важные проекты. Но без создания объектов современной инфраструктуры нельзя сложить полный паззл развития исторической территории. Нужны будут инженерные коммуникации, транспортная транспортная инфраструктуры, социальные объекты. Очень важно понимать, как реализовать такие проекты, поскольку они имеют не коммерческий, а больше социальный характер для развития жилищной среды. Механизмом финансирования становится привлечение внебюджетных средств финансирования на строительство инфраструктуры — аналог кредитного финансирования с льготной ставкой. ООО “СОПФ “Инфраструктурные облигации”, дочернее общество АО “ДОМ.РФ”, размещает свои инфраструктурные облигации, а привлеченные средства выдает инвесторам в виде инфраструктурных займов под льготную ставку, — вкратце объяснил схему работы Александр Лункин.
Механизм льготный, но требует обеспечения: это могут быть государственные гарантии, поручительство института развития или организации с рейтингом долгосрочной кредитоспособности не ниже уровня ААА. В случае, если проект реализуется на основе концессии или ГЧП, то обеспечением служит залог прав требований по соглашению о ГЧП / концессионному соглашению. Рассказав об этих и иных подробностях и о процедуре получения финансирования, Александр Лункин привел статистику:
— Сейчас на рассмотрении находятся 97 проектов на 648 млрд рублей из 44 субъектов РФ, уже одобрены 42 проекта на 138 млрд рублей из 22 регионов. Источником фондирования этого льготного финансирования являются инфраструктурные облигации, их уже выпущено на 60 млрд рублей. В 2021 году они были признаны лучшими социальными облигациями года на премии CBonds Awards, а в 2023 в рамках ПМЭФ механизм получил премию «Лучший финансовый продукт» на премии Росинфра-2023.

Юлия Пацеля, эксперт по инвестициям в культурное наследие и территориальному развитию, автор проекта «Культурное ГЧП», в своем обширном докладе систематизировала вопросы тематики инвестиций в исторические территории. Она акцентировала внимание на том, что в регионах, где власть выходит за рамки обязательных процедур и начинает действовать более активно, чем узко прописанные законодательные решения, дело быстрее сдвигается с мертвой точки.
— Есть разные механизмы вовлечения новых объектов в экономический оборот: долгосрочная аренда (в том числе и механизмы «рубль за метр»), приватизация, ГЧП, безвозмездная передача в управление НКО, — перечислила эксперт и отметила, что делается это во многом и для того, чтобы переложить с плеч государства ответственность за объект и риски. — Между тем, в России порядка 75% культурного наследия — региональная или муниципальная собственность.
По мнению Юлии Пацели, инвесторы в первую очередь, хотят следующей помощи от государства:

• мер прямой финансовой поддержки;
• льгот по налогообложению (к сожалению, сейчас законодательные льготы даются только на объекты федерального значения, и лишь в некоторых регионах вводится местная норма по поддержке владельцев ОКН регионального и местного значения);
• льгот по аренде ОКН;
• компенсации затрат на проектные и реставрационные работы;
• льготного кредитование отдельных видов работ на ОКН или видов деятельности.

Эксперт перечислила и самые популярные проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы в объекты культурного наследия и в работу на исторических территориях:
— Во-первых, это нехватка информации и непрозрачность административных процедур. Порой даже сами участники межведомственного процесса не знают, кто за что отвечает и как разграничены полномочия. Во-вторых, есть большая проблема неопределенности работы с такими объектами — и по срокам, и по затратам. Каждый исторический архитектурный объект уникален, стандартизировать оценку работ и сроков по ним невозможно. Поэтому надо искать механизмы, подходы и инструменты решения этой проблемы. В-третьих, меры господдержки инвесторов недостаточны — и это в условиях ограничений по использованию ОКН и особых условий их реставрации и эксплуатации. В-четвертых, региональным инвесторам недоступен рынок качественных проектных и реставрационных работ. И, наконец, в-пятых, символический капитал места в обществе недооценивается. Об ОКН часто говорят как о квадратных метрах, но если рассматривать их как недвижимость, это будет неликвид. Но с точки зрения символизма, духа места — об этом надо больше говорить и взаимодействовать с инвесторами!

По окончании своего выступления Юлия Пацеля перечислила удачные, по ее мнению, примеры поддержки инвестиций в исторические центры городов, которые можно и нужно масштабировать на остальные регионы России.
«Впереди планеты всей» оказался Калининград, который в первую очередь, закрыл основную боль инвестора — дал ему живые деньги, беспроцентный займ на 15 лет по программе «Купить замок». Если проект реставрации закончен за 5 лет, то 50% займа списывается. Уже поддержано таким образом 11 проектов на 700 миллионов рублей. Следующий инструмент, который нашли в Калининграде — сохранение исторической фоновой застройки силами Фонда капитального ремонта Калининградской области — региональная субсидия составляет 1,1 млрд рублей, и еще 900 млн они собирают с населения. Речь идет о работе с исторической средой объектов, у которых нет статуса культурного наследия. Но это очень важно для сохранения квартальной исторической застройки и атмосферности. В Калининграде восстанавливают исторические двери, ставни, жилые дома, не относящиеся к списку наследия, но создающие важный «антураж» для ОКН. Кстати, к этой работе активно привлекают население: с ним в Калининграде власти активно встречаются, общаются и даже открыли школу реставраторов. Кинопроекты, которые проводят съемки в исторических локациях региона (показывающие замки, кирхи, старинные улочки) получают от калининградского правительства субсидию в размере 20% от производственных затрат.
Следующим в пример эксперт привела Татарстан.
— Это пример работы с исторической территорией, к которому надо стремиться. Во-первых, у региона хороший инвестиционный климат — 2 место в Национальном рейтинге АСИ. Для любого инвестора это показатель того, что с регионом можно работать. Это означает, что здесь сложился высокий уровень слаженности работы с инвестициями. Во-вторых, важный фактор — регион сумел сформулировать ясные требования по работе с территориями. Концепция развития исторического поселения Казани сняла огромное количество вопросов и внесла ясные требования к проектированию и строительству в историческом центре. Этого не хватает многим территориям. В-третьих, здесь высоки бюджетные вложения региона в инженерную инфраструктуру и благоустройство исторических территорий. Такая добрая воля руководителя региона — прямое руководство к действию инвесторов. И, наконец, в-четвертых, здесь на региональном уровне принято освобождение от налога на имущество организаций-собственников ОКН местного значения.
В Нижегородской области разработана большая линейка льгот и выделен региональный бюджет на компенсационные программы для собственников ОКН. Активно вовлекается в работу население и муниципальные органы — через образовательные и грантовые программы в сфере наследия, культуры и туризма. В городе создан специализированный центр компетенций — АНО «АСИРИС». Реализовывается комплексный подход к работе с исторической средой (на уровне улицы, квартала, города).
И, наконец, в Красноярском крае под цели работы с историческим центром создан региональный оператор АО «Исторический квартал» с функциями технического заказчика в интересах инвестора. В городе применяется правовая конструкция договора аренды ОКН с последующим выкупом после завершения реставрационных работ. Наследие популяризуется через инструменты вовлечения крупного бизнеса, различных органов власти, образовательных и религиозных организаций, а регион еще и активно участвует во всероссийских профессиональных мероприятиях и конкурсах.
На этом работа секции «Инструменты инвестиционных инструментов развития исторических территорий» была окончена. Гости в зале с интересом выслушали все выступления, свободных мест в зале практически не было. По итогам выступления экспертов будет сформирован список предложений, который объединится с результатами первой сессии на этой площадке.