Работа форума началась с круглого стола, посвященного балансу функций (объектов) в историческом центре. Главные вопросы, которые обсуждали участники, были такими. Возможен ли баланс функций в исторических центрах, который можно назвать универсальным или подходящим для всех? Какие инструменты нужны для определения оптимального набора функций? Как связать экономическое развитие города и планирование функций в историческом центре?
Все предложения сессии вошли в резолюцию по итогам форума. В дальнейшем резолюция будет представлена на Госсовете РФ и в Государственной Думе.

Модератор круглого стола Татьяна Караваева, директор Центра пространственного развития Фонда ЦСР, начиная дискуссию, очертила перечень функций, которые могут быть реализованы в историческом центре: жилье, торговля, спорт, образование, рекреация, бизнес-центры и офисы, культура, религия, здравоохранение, производство, туризм, управление, гостиницы, общественное питание, логистика. При этом для исторических центров характерен ряд ограничений, которые затрудняют формирование экономической и социальной среды.
Спикер отметила, что при этом не нужно отделять функцию исторического центра от идентичности самого города. Под каждый город нужно кастомизировать вышеперечисленный набор.
— Понимаю, что на сегодняшний день практически каждый из спикеров будет говорить о существующих ограничениях. Рассчитать модель — это одно, а когда вы приходите работать в исторический центр, понимаете, что ряд объектов в деятельность не могут быть вовлечены в силу определенных ограничений, — констатировала Татьяна Караваева.

Наталья Трунова, аудитор Счетной палаты РФ, перечислила несколько ключевых точек, которые сложились из ее опыта в градоформировании.
Во-первых, важно планировать вложения в исторический центр и перечень объектов, с которыми должны работать городские власти — с насыщением познавательной функцией и ее постоянным наполнением. Ведь люди приезжают, чтобы узнать город и включиться в его атмосферу. Это может быть музей, исторические памятники. В качестве одного из лучших примеров такой работы спикер привела Татарстан.
Во-вторых, важна рекреационная функция в широком смысле. Жители и туристы должны спокойно, бесшовно ходить по историческому центру. По опыту Счетной палаты, эта бесшовность и системность работы с общественными пространствами в историческом центре зависят от качества управления и от качества градостроительного планирования, поскольку удержать разные финансовые источники (федеральные проекты, туристский сбор, региональные вложения, государственные программы) можно только если есть понятная структура этого бесшовного пешеходного пространства. И эта функция связана с первой: взгляд должен цепляться за разное, должна быть возможность изменить маршрут.
В-третьих, важно наполнение потребительской функцией.
— Мы часто ее недооцениваем: бизнес сам придет, сам все сделает и реализует востребованные проекты. Но это не всегда так. Огромная работа должна проводиться, прежде всего, с локальным бизнесом, которого в историческом центре, как правило, 80% (общепиты, магазинчики, небольшие развлекательные локации и т. д.). Специальная работа по картированию этих функций, по открытию новых возможностей для бизнеса должна вестись постоянно — в форме бизнес-меню. В каких-то регионах этим занимаются комитеты по туризму, где-то комитеты по экономике. Эти компетенции должны развиваться на местном уровне, — сказала Наталья.
Кроме того, по мнению эксперта, очень нужно создавать систему управления и обсуждения того, как формируются эти функции на уровне муниципалитета. Это можно сделать на уровне самоорганизации. И тогда за счет этой коммуникации могут приходить новые функции.
Эксперт отметила, что хорошие результаты дает комбинаторика функций. Например, административные здания можно насытить и познавательной функцией — проводить там выставки и открывать музеи. Торговая функция может сочетаться с музейной (вспомним торговые галереи, в которых проходят выставки).
— А дальше все зависит от взаимодействия внутри сообщества, которое занимается историческим центром. И не только профессионального — с бизнесом нужно разговаривать на их языке!

Антон Финогенов, директор по развитию городской среды АО "ДОМ.РФ", рассказал о практике применения стандарта комплексного развития территорий для сбалансированного развития города.
По уже накопленному опыту, ДОМ.РФ сталкивается с проектами редевелопмента по двум направлениям. Во-первых, это вовлечение неэффективно используемого федерального имущества (участки с руинами, неиспользуемыми постройками). Широко обсуждаемый сейчас пример такого рода работы — ФСИН передала для вовлечения в общественный оборот комплекс зданий бывшего изолятора «Кресты» в центре Санкт-Петербурга. Второе направление — мастер-планирование. За разработкой концепции и помощью в ее реализации нередко обращаются самые регионы. ДОМ.РФ при этом участвует в проектном финансировании и предлагает инфраструктурные облигации, которые уже получили статус социального инвестиционного инструмента.
— Мы, конечно, понимаем, что стандарты комплексного развития — не панацея для сложных проектов в исторической застройке, потому что такие проекты всегда очень индивидуальны. Центр — сверхсложная структура (и социальная, и градостроительная, и инженерная), поэтому стандарт может выступать только как набор принципов, методика при проектировании. И тут хочется сказать девелоперам и муниципальным властям, что экономия на предпроектной стадии с такими проектами — критична. Мы сталкиваемся с тем, что ДОМ.РФ предлагают разработать концепцию для развития территории, когда уже спровоцирован градостроительный конфликт. Или же часто девелоперы приходят с некими концепциями для получения проектного финансирования, в которых понятно, что разработчики пошли по шаблону и модель «не взлетит».
Еще один важный тезис — ответ на ключевой вопрос о том, как активировать процессы редевелопмента в историческом центре, за чей счет покрывать многофункциональность проектов. Доходность у части этих функций имеет очень долгий горизонт и это не подходит частному бизнесу. Далеко не везде правильно или возможно сбалансировать финансовую модель проекта за счет жилой функции. Нужны экономические стимулы для развития других функций. Должна быть синергия между инвестиционно-экономическим блоком региона и градостроительным — к примеру, малому бизнесу можно давать налоговые льготы, чтобы они могли активно развиваться в "технопарках" в рамка деловых кластеров в исторической застройке.

Олег Григорьев, директор ГБУ «Институт пространственного планирования РТ», рассказал о том, какие подходы к балансированию функций в историческом центре реализуются в Казани. Начал он с описания двух взаимоисключающих задач, которые должен решать архитектор, занимающийся градостроением:
— Мы сталкиваемся с двумя противоположными задачами. Первая — наполнение центра города активностью и инвестиционной привлекательностью. Вторая задача — наоборот, демотивация развития центра, поскольку оно создает массу проблем на въездах, избыточных функций в центре города, с которыми традиционный градостроитель обязан бороться. И когда градостроитель начинает работать с городом, он меньше всего думает о насыщении центра функциями. «Наше все» для последних лет — развитие периферии и полицентризм. А центр вроде бы как-то сам должен развиться.
Спикер продемонстрировал первые эскизы генплана Казанской агломерации, которые делались в 2014 году — и на них видно, что объектом внимания на них становится не центр, а периферия. Кстати, и в Москве тоже сегодня развивается концепция полицентризма: исторический центр города вне фокуса внимания.
Олег Григорьев представил аналитику по скученности людей в агломерации: центр Казани оказался не слишком насыщенным, не слишком активным. И здесь может крыться обратная проблема: порой задача разгрузки центра и купирования потоков приводит к плачевным результатам. Он приводит живой пример: улица Баумана после того, как ее сделали пешеходной, опустела на несколько лет. И только развив там рекреационную активность, удалось вернуть на нее жизнь.
Так что во всем нужен баланс. Есть инструменты, которые позволяют распределить функции и определить некую объективную базу, на которую можно будет опереться. К примеру, поликритериальные расчетные модели показали, что центр требует дозагрузки функций по жилью — его долю нужно повысить.

Марина Ракова, министр градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области, обратила внимание на то, что база для работы с наполнением исторического центра — грамотно сделанный генплан. Спикер рассказала о развитии исторических территорий в центре Нижнего Новгорода. Градостроительные документы допускают в нем более 50 видов разрешенного использования. Это позволило распределить зонирование и создать гармоничный план развития исторической территории города.
Здесь определены четыре строительных режима: где можно строить новое, где реконструировать, где надо воссоздавать ценные объекты, и где развиваются только рекреационные и познавательные функции.
- Пример - территория района Започаинье, 175 гектаров, примыкающие к нижегородскому кремлю. В итоге работы с этой территорией подобрали более 200 тысяч квадратных метров, на которых есть возможность создать новую недвижимость. Кроме того, раньше правила допускали застройку максимум в 6 этажей, а в Започаинье мы уменьшили высоту, но увеличили плотность.
В рамках балансирования территории пришлось столкнуться и с проблемой.
— Как в любом центре, плотность землепользования такова, что найти 3 га под школу невозможно. Мы приняли непопулярное решение: действующую школу-интернат переселяем в другое место города, а в ее здании будет школа. Но больше школ в окрестностях не будет, и от этого мы отталкиваемся, разрабатывая проект. Есть проблема и с детским садом.
Нам с регуляторами стоило бы поработать над тем, чтобы вовлечение ОКН и перепрофилирование их в социальную функцию стало действительно реальным. Пока нормы не всегда позволяют это сделать — например, поселить общеобразовательную школу в реновированный объект культурного наследия, — обозначила узкий момент Марина Ракова.

Елена Бодрова, вице-президент РГУД, обозначила юридические проблемы, с которыми сталкиваются девелоперы при работе с историческими центрами городов. Строительные компании стараются исходить из градостроительных кодексов, но очень часто упираются в имущественные вопросы.
— Нам не собрать имущество вместе, у нас запреты, мы не знаем, как разграничивать объекты, на каком основании выкупать, и в итоге нам их не собрать в интересный комплекс. Во-вторых, нам нужен распорядитель, который проконтролирует, чтобы мастер-план соответствовал градостроительной документации, чтобы все было соблюдено. В разных городах создают для этого АНО, но и их юридических полномочий на это не хватает. И, наконец, низкий уровень разработки градостроительной документации — еще одна проблема девелопера.
Кроме того, спикер сказала, что на территории, которая расчищается, нужны решения, например, по расселению ветхого жилья. Полномочий на это у девелопера часто не хватает. Кроме того, у бизнеса есть четкий и понятный запрос на прозрачное и понятное регулирование правил работы в историческом центре.

Евгения Муринец, советник губернатора Астраханской области, член Экспертного совета Минстроя России по формированию комфортной городской среды, рассказала о своем опыте наполнения функциями исторического центра. Она продемонстрировала, как «обкатывался» в режиме пилота модельный региональный стандарт по сохранению и приумножению культурно-исторического достояния России.
Стандарт этот стал продуктом усилий более 60 человек. Его решили разрабатывать в ноябре 2021 года. Два региона согласились стать пилотными — Астраханская и Ульяновская области. Губернаторы восприняли это с энтузиазмом, потому что в стандарте собраны лучшие практики разных регионов. В нем есть все популярные практики — «дом за рубль», «метр за рубль», инвестиционные паспорта, долгосрочные практики образовательного характера, предложения по внесению изменений в ФЗ от службы наследия Ленобласти и Санкт-Петербурга.
В профессиональном сообществе, говорила эксперт, уже есть понимание того, что нужен индивидуальный подход — единой рецептуры нет. Например, в Астрахани основная проблема заключается в том, что 600 ОКН — это многоквартирные дома. Их надо расселять, а это вопрос бюджета города и региона. Кстати, Астрахань стала первым регионом в стране, которая включила понятие мастер-плана в региональное законодательство.
— Очень важная мысль: благоустройство — склеивающий разные функции элемент городской среды, без которого нельзя будет запустить городские маршруты, рассуждала Евгения Муринец. — Когда формируется благоустроенная территория, под нее и бизнес подтягивается. Ну и, конечно, индивидуальный подход к любой территории — тема номер один. Нельзя уместить в три или пять тезисов инструкцию по тому, что каждый город может взять и сделать!

Евгения Арефьева, управляющий партнер ИТП «Урбаника», рассказывала о балансе функций и стейкхолдеров в исторических центрах. Она привела типологию разных типов исторических центров: центры субъектов и принятий решений; историческое наследие; туристические небольшие города; истории, когда история есть, а центра города нет. Или наоборот, когда центр есть, а наследия — нет (например, промышленные советские города). В зависимости от этого нужно выбирать наполнение исторического центра функциями.
— Мне очень нравится историческая застройка, — говорила спикер. — Я решила посмотреть, что сейчас наполняет города, с которыми мы работаем. Вот что там есть: административные функции, торговля и услуги, транспортно-пересадочные узлы (например, центр Иркутска), жилье (без жителей мы имеем муляж центра).
Размышляя о том, что делать с историческим наследием и как включать его в городскую ткань, Евгения Арефьева говорила, что важно учитывать, как сами жители воспринимают свой город — в чем они видят наследие и его ценность.
В идеале, описывает эксперт, в центре должны быть следующие элементы: историческое наследие в виде приспособленных объектов и туристов, счастливые жители, дружелюбные общественные пространства, работающие 24/7, пешеходный масштаб и центр как витрина благополучия, наполненная бизнесом. И чтобы создать такое пространство, нужно работать со всем кругом стейкхолдеров, которые работают на этой территории. И главное — нужно учесть интересы тех людей, которые в историческом центре живут постоянно.