Перспективы коммерческой недвижимости в центрах городов обсудили на форуме «РЕБУС» в рамках сессии «Баланс функций: коммерческая недвижимость в историческом центре».
В ходе обсуждений модератор сессии Елена Стрюкова, управляющий партнер Perfect RED и полномочный представитель РГУД в Республике Татарстан, представила результаты анализа рынка коммерческой недвижимости в четырех исторических локациях Казани.

- Мы проанализировали, какого рода бизнес-объекты расположены в исторических частях города. Например, на Баумана это в большей степени гостиничный фонд (55%) и торговля (27%). На площади Свободы – общепит (55%). В Лядском садике 62% - офисная и лишь 14% торговля. В Старо-татарской слободе, как ни удивительно, 50% занимают офисы, 15% торговля и 14% услуги. Мы намерены в этом исследовании найти возможности в развитии, поняв, каких видов коммерческой недвижимости не хватает этим районам.

О том, как спроектировать успешную коммерческую недвижимость внутри жилых объектов в историческим центре, рассказал Михаил Петров, коммерческий директор компании «КамаСтройИнвест». Создавая проект, компания продумывает все, начиная от локации, архитектурных решений, зонирования придомовой территории и пешеходных маршрутов. И тщательно прорабатывает проекты коммерческих помещений, ведь они генерируют до 20% выручки застройщика.
- За годы работы на рынке мы составили чек-лист требований арендаторов к коммерческим помещениям. Конечно, все хотят расположить свой бизнес на центральной улице. Но не все здания на ней находятся. Поэтому мы проектируем уникальную архитектуру, используем исторические особенности окружающих объектов, создаем атмосферу в своих комплексах, делая их точками притяжения. И интерес к нашей коммерческой недвижимости всегда растет. У нас есть пул арендаторов, которые приходят в каждый новый объект, который мы создаем.

Переходя к обсуждению такого вида коммерческой недвижимости, как отели, интересной статистикой поделился Сергей Иванов, председатель Государственного комитета по туризму Республики Татарстан. За 2022 год Казань посетили 3,9 млн гостей. В среднем 22 - 47 лет, жители Москвы и области, Санкт-Петербурга, городов ПФО. Около 60% — это мамы с детьми. С одной стороны, это хорошо — бизнесу нужны покупатели. Но вопрос баланса интересов — туристов и жителей — для Казани стоит остро.
— Среднегодовая загрузка даже в отелях 5 звезд - более 70%. В целом по рынку 72-75%. Турпоток растет на 5-10% в год. Важно не допускать открытие хостелов в жилых домах, чтобы местным жителям не мешали туристы. В то же время, городу нужно еще примерно 5-7 отелей на 200 номеров. И с точки зрения генплана нужно оставлять резервы под строительство гостиниц в историческом центре. Иначе у нас для гостиниц останутся участки только на периферии – это будет не так интересно для инвесторов, туристам – добираться неудобно, а горожанам - суетно и многолюдно.

Ярким примером того, как можно решить вопрос развития исторического центра и увеличения номерного фонда города стали примеры проектов из выступления Антона Агапова, директора по развитию сети апарт-отелей YE’S. Совместно с крупным девелопером компания ведет проектирование апарт-отеля в Казани, а в портфеле уже имеет 6 реализованных проектов в России и Казахстане. Один из них –апарт-отель YE’S Marata в самом центре Петербурга.
- Наличие ресепшен, лобби и продуманной внутренней инфраструктуры делает разницу между сервисными апартаментами и классической гостиницей практически незаметной для туристов. Однако для города возведение таких объектов в центральных локациях – это возможность не только привлечь турпоток за счет увеличения качественного номерного фонда, но и улучшить исторический центр. Так, на месте YE’S Marata, который сегодня является центром притяжения для гостей и жителей Санкт-Петербурга, располагалось заброшенное здание фабрики имени Крупской. Создать ретроспективу удалось благодаря трем «слоям времени» в фасаде апарт-отеля, за счет использования архитектурных стилей XIX, XX и XXI веков.

Серию удачных примеров того, как в разных городах России исторические сооружения обрели новую жизнь и назначение, практически не потеряв свой внешний вид, показал Андрей Синявин, директор экспертного отдела Sawatzky.
В основном старинные здания используются под гостиницы, офисы, рестораны. Подлинные исторические материалы используются в оформлении, а современные материалы — в создании инфраструктуры.
- В управлении такими зданиями мы используем:
1. большие «дорогие» хитрости: соединяем здания атриумами, устраиваем автоматизированные парковки и лифты для автомобилей,
2. маленькие хитрости: мобильные снегоплавильные станции, проходные лифты с угловым расположением дверей,
3. мелкие технические хитрости: обмазочную теплоизоляцию для сокращения пространства при прокладке коммуникаций, арматуру из углепластика, облегчающую вес строительных конструкций, пожаротушение тонкораспыленной водой.
И мы готовы поделиться опытом, как еще на этапе проектирования и реконструкции на историческом объекте можно предусмотреть какие-то эксплуатационные нюансы. Обращайтесь.

Как коммерческая недвижимость может нести культурную ценность и создавать такой неуловимый феномен, как атмосфера исторического центра города, в своем выступлении показал Владимир Фролов, главный редактор журнала «Проект Балтия». Как архитектурный критик и искусствовед, он обратил внимание участников сессии, что атмосфера может быть притягательной или же иметь обратный эффект – ощущение мертвенности, закаменелости. И задачей он видит поиск баланса между сохранением исторической значимости и созданием новых смыслов и ценности объектов.
- Мы можем в решении этой задачи опереться на труд немецкого искусствоведа Алоиза Ригля «Современный культ памятников». И речь в ней идет о ценности старины, новизны и ценности художественной. И я бы добавил ценность среды или атмосферы.

И завершили работу сессии выступления сразу трех представителя Вологды, после которых слушатели в зале признались, что захотели посетить этот 876-летний город. Так Светлана Пахнина, зам мэра Вологды-начальник департамента экономического развития, рассказала о том, как проектное управление и правовые решения помогают в устойчивом развитии исторической среды в Вологодской области. Изначально исторические здания были для администрации только статьей расходов: на охрану, обслуживание, расселение. А собственники жгли эти старинные объекты деревянного зодчества, чтобы построить вместо них что-то коммерчески более выгодное.
- Для нас было важно не только сохранить накопленные ценности, но и включить их в экономику развития нашего города. И тогда мэр дал распоряжение, что в случае таких «пожаров» на их месте могут появляться только зеленые насаждения и ничего более. Пожары прекратились. Чтобы стимулировать бизнес инвестировать в восстановление исторического центра приняли решение о продаже исторических объектов за 1 рубль, а землю под ними - по кадастровой стоимости. Освободили от уплаты налога на имущество физлиц. На сегодняшний день все объекты проданы инвесторам. В результате у нас стал расти туристический поток.

Как инвесторы восстанавливают исторические дома,и какое дают им назначение рассказали инвесторы, чья семья вот уже 9 лет реставрируют деревянные дома в Вологде. За это время уже 3 здания XIX века полностью восстановлены и используются для бизнес-задач, и еще 2 дома — в процессе реставрации.
- Бытует мнение, что реставрация – это очень дорого. Но если разумно подойти к этому вопросу, то получается, это даже дешевле, чем строительство нового, - рассказал Герман Якимов, предприниматель, инвестор, меценат. — Сэкономить можно на внутренних интерьерах, используя то, что сохранилось, в сравнении с затратами на новое строительство. Мы стараемся как можно бережнее относиться к реставрации. И, чем больше удается сохранить подлинного внутри здания, тем более привлекательным он становится для туристов. В новом же здании это стоит значительных средств – сравниваю с новой гостиницей, которую мы построили.
Его дочь Анна подробнее рассказала о том, как и какие дома отреставрировали Якимовы, с какими сложностями столкнулись. Исторические объекты она называла «шкатулкой секретов», потому что оценить реальное состояние и объем реставрационных работ заранее затруднительно.
- В 2014 году мы купили под бизнес «дом с лилиями» 1875 г.. Вскоре его признали объектом культурного наследия. Мы об этом тогда ничего не знали, стали внимательно изучать. И решили все же заняться его восстановлением. На это ушло 3 года. А, когда закончили, купили Дом Извозчикова. Мы думали, что быстро его отреставрируем и введем в эксплуатацию. Но под обшивкой дом оказался в настолько плохом состоянии, что нам пришлось его раскатывать по бревнышку. На опыте этих домов мы многому научились и не стали останавливаться. Взялись и за самый старинный сохранившийся в Вологде объект – дом Засецких. Его владелец жил в Казани, это был его доходный дом.
Отреставрированные дома получают функцию цветочного магазина, кофейни, фотозоны, музейной экспозиции об истории дома. Якимовы получили грант на проект «Дом говорит» на создание аудио экскурсии об истории отреставрированного дома. И все объекты неизменно пользуются большим интересом и у туристов, и у вологжан.

Сессия вызвала интерес у профессионального сообщества: свободных мест в зале не было. В результате работы экспертов удалось достичь следующих результатов:
1. Выявили свободные ниши в сегменте коммерческой недвижимости в историческом центре Казани.
2. Совместно с девелоперами и бизнесом, который является пользователем помещений, определили факторы успеха проектов в сердце города: рецепт прост - «соучаствующее» проектирование.
3. Наметили точки роста во взаимодействии власти и девелоперов для успешной реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости в исторических центрах городов.
По итогам сессии были сформулированы следующие законодательные инициативы:
1. В связи с развитием тенденции на многофункциональность, расширить список видов разрешенного использования земельных участков и назначения коммерческой недвижимости, предусмотренных разрешением на ввод в эксплуатацию.
2. Упростить процедуру смены назначения здания в случае его использования по нескольким функциям. Разработать регламенты прохождения данной процедуры.